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Kinder, Kinder

Wenn Kinder lachen und spielen, ist dieser Lärm nicht mit Verkehrslärm, Diskotheken-oder Baustellenlärm vergleichbar. Mit einer Änderung des Bundesemissionsschutzgesetzes hat  der Gesetzgeber jetzt klargestellt, dass durch Kindertageseinrichtungen, Spiel- oder Bolzplätze hervorgerufene Geräuschpegel keine „schädlichen Umwelteinwirkungen“ und damit in aller Regel hinzunehmen sind.

Das ist aber kein Freifahrtschein für rücksichtlos lärmende Kinder und Jugendliche in Häusern und Wohnungsanlagen. Grundsätzlich ist der mit dem üblichen kindgemäßen Verhalten verbundene Lärm von Nachbarn hinzunehmen. Das gilt insbesondere für Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern. Hier sind auch Störungen nach 22.00 Uhr hinzunehmen, denn niemand kann verhindern, dass ein Baby nachts einmal schreit.

Anders, wenn kleine Kinder schreien und  lärmen, weil die Eltern sie vernachlässigen oder ihren  Aufsichtspflichten nicht nachkommen und sie unter Umständen allein in der Wohnung gelassen haben. Anders auch, wenn ältere Kinder und Jugendliche übermäßigen Lärm in der Wohnung verursachen. Fußball spielen in der Wohnung, von Tischen und Stühlen springen usw. sind nicht erlaubt. Bei extremen Lärmstörungen können sich Mieter bei ihrem Vermieter beschweren und haben unter Umständen das Recht, die Miete zu kürze n. Der Vermieter ist verpflichtet, einzugreifen. Notfalls kann er die lärmende Mieterfamilie auch kündigen.

Auch b ei Kinderlärm ist eine erweiterte Toleranzgrenze angebracht. Ein Düsseldorfer Richter hat das so formuliert: „Ein Mehrfamilienhaus ist kein Kloster, Kinder können nicht wie junge Hunde an die Kette gelegt werden.“

 

90 Prozent aller Mietverträge mit unwirksamen Klauseln

90 Prozent aller in Deutschland abgeschlossenen Mietverträge enthalten unwirksame Vertragsklauseln. Damit enthalten mehr als 19 Millionen Mietverträge Regelungen und Vereinbarungen, die eindeutig gegen das Gesetz verstoßen oder die nach der Rechtsprechung der Gerichte Mieter übermäßig benachteiligen und deshalb unwirksam sind.

Unwirksam sind insbesondere oft Vereinbarungen in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Daneben sind viele Mietvertragsangaben zur Wohnungsgröße falsch, sind Fragen der Tierhaltung, der Kündigungsfristen oder der Mieterrechte unwirksam geregelt.  Unwirksame Vertragsklauseln findet man nicht nur in „selbst gestrickten“ Mietverträgen von Einzelvermietern. Auch bzw. insbesondere in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen festgeschrieben. Das gilt auch dann, wenn sich diese Verträge „ Mustermietvertrag“ oder „Einheitsmietvertrag“ nennen.

Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bevor Mieter einen Mietvertrag unterschreiben, sollten sie sich beim Mieterverein vor Ort beraten lassen, ob die Vereinbarungen wirksam sind oder nicht. Spätestens aber, wenn der Vermieter Rechte aus  dem Vertrag ableitet, muss der Vertrag geprüft werden.

Ein Mietvertragsformular des Deutschen Mieterbundes kann kostenlos im Internet unter www.mieterbund.de heruntergeladen werden. 

 

Keine Forderungen aus verspäteter Abrechnung

Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung des Vermieters erhalten haben.  Abrechnunge für das Kalenderjahr 2011 müssen daher bis Silvester 2012 die Mieter erreicht haben. Verpasst der Vermieter diese Frist, kommt die Abrechnung später beim Mieter an, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen. Es kommt dabei nicht darauf an, wann der Vermieter die Abrechnung erstellt oder verschickt hat. Entscheidend ist allein, wann der Mieter die Abrechnung „in Händen hält“. Deshalb reicht es auch nicht  aus, wenn der Vermieter innerhalb der Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung durch Einschreiben mit Rückschein verschickt. Trifft der Postbote den Mieter nicht an, hinterlegt er einen Benachrichtigungsschein im Briefkasten. Der ersetzt aber nicht den Zugang des Eins chreibens und damit der Betriebskostenabrechnung. Holt der Mieter das Einschreiben nicht bei der Post ab, wird es an den Vermieter zurückgesendet. Der muss dann die Abrechnung erneut verschicken. Ist dann die Zwölfmonatsfrits verstrichen, kann der Vermieter keine Nachforderungen aus der Abrechnung mehr geltend machen. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, er habe die Verspätung nicht zu verantworten. Tatsächlich trägt der Vermieter das Risiko, dass der Mieter die Abrechnung rechtzeitig bekommt. 

 

Mieter muss Modernisierung dulden

Nach dem Gesetz müssen Mieter die Modernisierung dulden. Nur wenn ausnahmsweise die Baumaßnahme für sie oder ihre Familie eine Härte bedeuten würde, können sie widersprechen. Dann kommt es darauf an, ob die Härtegründe, auf die sich die Mieter berufen, schwerer wiefen als die Interessen des Vermieters, die Modernisierung durchzuführen. Härten können zum einen die Bauarbeiten selbst sein – Mieter müssen nicht dulden, dass die Heizung im Winter ausgebaut – oder auch die baulichen Folgen der Modernisierung, wenn sich zum Beispiel die Fläche des kinderzimmers halbiert, weil ein Bad eingebaut wird. Wird durch die geplante Vermietermodernisierung eine Mieterinvestition, wie der Einbau einer Gasetagenheizung, überflüssig oder ist die neue Miete nach der Modernisierungsmieterhöhung praktisch unbezahlbar, sind das ebenfalls Härtegründe. 

 

Aktuelle Informatiom des DMB zur Betriebskostenabrechnung   

Bezweifeln Mieter die Richtigkeit ihrer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung, haben sie das Recht, anhand der Originalrechnungsunterlagen, Versicherunghspolicen oder Arbeitsverträge zu prüfen, ob die Vermieteransprüche zu Recht bestehen. Mieter haben aber keinen generellen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien dieser Unterlagen. Stattdessen können sie die Belege direkt beim Vermieter oder Hausverwalter einsehen und prüfen (BGH VII ZR 78/05 und GH VIII ZR 71/06).

Anders jetzt der Bundesgerichtshof (BGH ZR 83/09), wenn der Verweis auf das Einsichtsrecht beim Vermieter im Ergebnis praktisch zu einer Vereitelung der Mieteransprüche führen würde. So beispielsweise, wenn Mietern nach dem Umzug oder einem zwischenzeitlichen studienbedingten Auslandsaufenthalt die Belegeinsicht am früheren Wohnort unzumutbar ist.

Die Mieter müssen sich auch nicht darauf verweisen lassen, sie sollten einen Rechtsanwalt oder Mieterverein vor Ort einschalten und mit der Belegeinsicht beauftragen. In diesen Fällen können Mieter die Übersendung von Belegkopien gegen Kostenerstattung fordern

 

Aktuelle Informatiom des DMB zum Problem "Vögel füttern erlaubt?"

Vogelkot auf Balkon und Terrasse ist nicht zu vermeiden. Es liegt kein vertragswidriger Zustand vor, eine Mietminderung ist nicht gerechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn Nachbarn Vögel „anlocken“ durch Füttern und das Aufstellen von Wassergefäßen.  Das Füttern von Vögeln ist sozialadäquat und weit verbreitet, überschreitet nicht die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs und damit erlaubt. Etwas anderes kann nur gelten, wenn es zu unverhältnismäßig starken Verschmutzungen kommt oder zu gesundheitlich bedenklichen Folgen durch die Verunreinigungen. Dies wäre dann denkbar, wenn Tauben gefüttert werden. Das Aushängen von Futterglocken und das Ausstreuen von Vogelfutter für Singvögel auf Außenfensterbänken im Winter ist erlaubt und von Seiten des Vermieters nicht zu beanstanden. Auch das Aufstellen eines Vogelhäuschens ist heute weit verbreitet und kann nicht verboten werden. 

 

Aktuelle Information des DMB zum Problem "Blumenkästen und Blumentöpfe"

Blumenkästen und Blumentöpfe dürfen auf dem Balkon aufgestellt oder angebracht werden. Voraussetzung  ist, dass die Blumentöpfe ordnungsgemäß befestigt sind. Es muss sicher gestellt sein, dass sie auch bei starkem Wind nicht herabstürzen und Passanten oder Nachbarn gefährden können. Dann dürfen Blumenkästen auch an der Außenseite des Balkons befestigt werden ( LG Hamburg 316 S 79/04). Anders, wenn die Blumentöpfe, beispielsweise im dritten Stock, ungesichert, vollkommen frei auf dem Blumenregal stehen. Hier kann der Vermieter entsprechende Absicherungen oder die Beseitigung der Balkonbepflanzung fordern.  Reagiert der Mieter überhaupt nicht, obwohl ein Blumentopf herabstürzt, kann der Vermieter fristlos kündigen ( LG Berlin 67 S 78/09 ). Nachbarn müssen eventuell herabfallende Blüten oder Blätter dulden. Die Balkonbepflanzung, zum Beispiel stark wuchernder Knöterich, muss zurückgeschnitten werden, wenn er über die Balkonbrüstung wächst ( LG Berlin 67 S 27/02 ). Und natürlich muss beimBlumengießen darauf geachtet werden, dass das Wasser nicht die unten wohnenden Mieter trifft ( AG München 271 C 73794/00 ). 

 

Aktuelle Information des DMB zu Hausrat- und Haftpflichtversicherungen

Auch für Mieter sind eine Hausrat- und Haftpflichtversicherung sinnvoll. So schützt die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm, wenn dies in der Police enthalten ist. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder .Die private Haftpflichtversicherung deckt mögliche Schäden durch geplatzte Wasserschläuche an Spül- oder Waschmaschinen ab, die an Fußböden oder Decken, am Mauerwerk und am Hausrat der Mieter in den darunter oder daneben liegenden Wohnungen entstehen. Der Vermieter kann aber nicht fordern, dass der Mieter Haftpflicht- oder Hausratversicherungen abschließt.  Steht eine derartige Klausel im Mietvertrag ist sie unwirksam, weil sie für den Mieter völlig überraschend ist. Die Hausratversicherung des Vermieters muss der Mieter nicht zahlen, auch nicht über die Betriebskostenabrechnung. Es sind lediglich die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung für das Haus selbst Betriebskosten, die in die jährliche Betriebskostenabrechnung eingestellt werden dürfen.
 

Aktuelle Information des DMB zur Prüung der Betriebskostenabrechnung

Mieter haben das Recht, ihre Betriebskostenabrechnung auf Herz und Nieren zu prüfen. Dazu gehört, dass sie Einsicht in die zugrunde liegenden Verträge, Versicherungspolicen, Rechnungen oder Bescheide nehmen können. Der Vermieter muss diese Belegkontrolle ermöglichen, zum Beispiel in seinem Büro. Hier darf der Mieter die Belege auch abfotografieren. Der Vermieter kann dies nicht verweigern, entschied beispielsweise das Amtsgericht München (412 C 34593/08).

Damit sei das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit allgemein üblichen technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, letztlich nicht anders zu beurteilen als das Anfertigen handschriftlicher Notizen oder Abschriften. Es sei treuwidrig, den Mieter auf das mühsame und zeitaufwendige Anfertigen handschriftlicher Notizen oder sogar Abschriften zu verweisen. Solange der Vermieter die Prüfung der Abrechnung bzw. die Einsicht in die Originalbelege nicht ermöglicht, muss der Mieter keine Nachforderungen zahlen.

Zu einer Belegkontrolle im Vermieterbüro darf der Mieter auch eine weitere Person mitbringen oder von vorn herein einen Dritten, zum Beispiel den Mieterverein, mit der Durchsicht der Unterlagen beauftragen.

Allerdings haben Mieter keinen Anspruch auf Zusendung der Rechnungsunterlagen in Kopie. Dies könnten Sie nur fordern, wenn die Belegkontrolle im Vermieterbüro unzumutbar wäre (BGH VIII ZR 78/05 und BGH VIII ZR 71/06).

 

Aktuelle Information des DMB zur Mieterkündigung

Will der Mieter einen unbefristet abgeschlossenen Mietvertrag kündigen, gelten  die gleichen formalen Anforderungen wie bei einer Vermieterankündigung. Das bedeutet, die Kündigung muss schriftlich erfolgen, an alle Vermieter adressiert sein und von allen Mietern persönlich unterschrieben werden. Eine telefonische Kündigung oder Kündigung per Fax bzw. Email reicht nicht aus.

Zwar müssen Mieter - anders als Vermieter - keine Gründe für die Kündigung nennen, Kündigungsfristen müssen aber auch sie einhalten. Dabei spielt die Dauer des Mietverhältnisses keine Rolle. Mieter können grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Ist im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, muss immer zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung selbst muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugehen, wenn dieser Monat noch bei der Dreimonatsfrist mitzählen soll. Will der Mieter zum 30. Juni kündigen und ausziehen, muss die Kündigung dem Vermieter also spätestens am 4. April vorliegen.

Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag oder einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbart, muss sich der Mieter an diese Vereinbarung halten und kann nicht zwischenzeitlich kündigen. Anders nur, wenn er ein so genanntes Sonderkündigungsrecht hat, zum Beispiel weil der Vermieter die Miete erhöht oder modernisieren will.

Das Recht zur fristlosen Kündigung greift nur in Ausnahmefällen, wenn die normale Abwicklung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, beispielsweise wenn Gesundheitsgefahren drohen oder trotz Mahnung der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung nicht sicherstellt.

 

Aktuelle Information des DMB zur Wohnungsrückgabe

Am Ende der Mietzeit muss der Mieter die Wohnung zurück geben. Das bedeutet, die Mieter müssen ausziehen, Wohnung, Keller, Speicher und Garage leer räumen, alle Schlüssel zurückgeben und, soweit nicht anders vereinbart, Einbauten entfernen und bauliche Veränderungen rückgängig machen. Außerdem müssen von Mietern herbeigeführte Schäden beseitigt und je nach Vertragsgestaltung eventuell auch Renovierungsarbeiten durchgeführt werden.

Lässt der Mieter diverse Einrichtungsgegenstände oder privates Eigentum in der Wohnung zurück oder bleiben in der Garage alte Autoreifen liegen und im Keller zwei Fahrräder, darf der Vermieter diese Gegenstände  nicht einfach vernichten oder wegwerfen. Grundsätzlich ist er verpflichtet, die Sachen aufzubewahren.

Je nach Umfang und Wert der zurückgelassenen Gegenstände muss der Vermieter das Mietereigentum etwa zwei Monate aufbewahren. Um ein Haftungsrisiko auszuschließen, sollte der Vermieter n dieser zeit den Mieter auffordern, seine Sachen kurzfristig abzuholen. Gleichzeitig sollte der Vermieter die Beseitigung ankündigen und den Wert der zurückgelassenen Gegenstände abschätzen. Steht die Wohnung noch halb voll mit Mietereigentum und kann die Wohnung nicht weitervermietet werden, kann der Vermieter von seinem früheren Mieter eine Nutzungsentschädigung fordern.

Müll, Abfall bzw. wertlose Gegenstände kann der Vermieter dagegen immer auf Kosten des Mieters durch den Sperrmüll abfahren lassen.

 

Aktuelle Information des DMB zur fristlosen Kündigung, weil die Wohnung krank macht

Wenn der Schimmelpilzbefall in der Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung führt, dürfen Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die Miete um 100% mindern, entschied das Landgericht Berlin(65 S 345/07).

Mutter und Tochter waren auf Grund des Schimmelpilzbefalls in der Wohnung lebensgefährlich an einer Lungenentzündung erkrankt. Die Mutter musste im Krankenhaus reanimiert werden und lag drei Tage lang im Koma. Die Tochter erlitt ebenfalls eine erhebliche Lungenentzündung mit Bauchfellbeteiligung. Ein Sachverständigengutachten belegte, dass die lebensgefährlichen Erkrankungen durch die in der Wohnung befindlichen Schimmelpilze hervorgerufen wurden.

In einer derartigen Situation ist es den Mieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zunächst eine Beseitigung der Mängel mit Fristsetzung zu fordern, entschieden die Berliner Richter. Die Mieter können sofort fristlos kündigen und ausziehen. Die Mieter waren auch berechtigt, die Miete auf 0 zu mindern, das heißt, die Mietzahlungen vollständig einzustellen, obwohl nicht alle Räume gleichmäßig stark von Schimmelpilzen befallen waren.

Vor Gericht wurde nicht abschließend geklärt, wer die Verantwortung für den Schimmelpilzbefall hatte. Die Argumente des Vermieters, die Mieter hätten den Schimmelpilz durch falsches Heiz-und Lüftungsverhalten selbst verursacht, griffen jedoch nicht durch. Der Vermieter, so auch das Landgericht Berlin, müsse nachweisen, dass keine Baumängel für die Schimmelpilzbildung verantwortlich seinen. Einen derartigen Nachwies habe er nicht geführt, so dass es auf die Frage des Heizens und Lüftens gar nicht ankäme. 

 

Aktuelle Information des DMB zum Start der Heizsaison  -  Vermieter verantwortlich für Wärme

Jetzt im Herbst beginnt die Heizsaison. Normalerweise werden die Heizungen nicht das ganze Jahr betrieben, deshalb ist in vielen Mietverträgen eine Heizperiode festgelegt, die üblicher weise zum 1. Oktober beginnt. Spätestens ab dieser Zeit ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet.

Zwischen 20 und 22 Grad Celcius müssen in der Wohnung mindestens erreicht werden. Jedoch gilt dies nicht rund um die Uhr. Ausreichend ist es, wenn die Räume von 6.00 bis 23.00 Uhr entsprechend warm werden. Ist das nicht der Fall  liegt ein Mangel vor und eine Mietminderung ist gerechtfertigt. Fällt die Heizung im Winter ganz aus, kann der Mieter fristlos kündigen.

Nachts ist der Vermieter zur sogenannten Nachabsenkung verpflichtet, er muss also die Heizung zurückfahren. Dann reichen 18 Grad Celcius aus.

Beim Warmwasser wird in Bad und Küche eine Temperatur von 45 Grad als üblich angesehen. Auch darf es nicht zu lange auf sich warten lassen – spätestens nach 10 Sekunden sollte das Warmwasser aus dem Hahn kommen. 

 

Aktuelle Information des DMB zum Tod eines Mieters

Auch mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Hier treten dann andere Familienangehörige in das Mietverhältnis ein, oder es wird mit überlebenden Mitmietern oder Erben fortgesetzt.

Haben zum Beispiel Eheleute den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, wird das Mietverhältnis beim Tod des Mieters mit dem Überlebenden fortgesetzt. Hatte der Ehepartner den Mietvertrag nicht mit unterschrieben, hat er das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten, genauso wie es auch ein eingetragener Lebenspartner könnte. Wenn kein Ehepartner in das Mietverhältnis eintritt, können dies die Kinder oder andere Familienangehörige tun, die zusammen mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben.

Tritt niemand in das Mietverhältnis ein, zum Beispiel bei alleinstehenden Mietern, wird das Mietverhältnis mit den Erben des Verstorbenen fortgesetzt. Der Erbe hat das Recht, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Bis dahin muss er aber die Miete zahlen und gegebenenfalls auch ein Saldo aus der Betriebskostenabrechnung ausgleichen. Außerdem muss er die Wohnung so, wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart, zurückgeben, also unter Umständen im renovierten Zustand.

 

Aktuelle Information des DMB zur Schrift- oder Textform

Will ein Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis kündigen oder wollen die Vertragspartner einen Zeitmietvertrag abschließen, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Das bedeutet, dass die Erklärung bzw. der Vertrag nicht nur zu Papier gebracht, sondern auch eigenhändig unterschrieben werden müssen. Mündliche oder telefonische Kündigungserklärungen sind genauso unwirksam, wie Kündigungen per Fax oder Email.

Seit einigen Jahren erlaubt das Gesetz in bestimmten Fällen aber die so genannte Textform. Hier muss die Erklärung zwar auch schriftlich abgegeben werden, eine eigenhändige Unterschrift ist aber nicht mehr zwingend vorgeschrieben. Es reicht aus, wenn die Person des Erklärenden angegeben wird und der Abschluss der Erklärung erkennbar ist, zum Beispiel durch Nachbildung der Namensunterschrift mit Hilfe eines Faksimiles oder durch die Formulierung „gez. Müller“.

Zulässig ist die Textform immer da, wo es auf eine besondere Warnfunktion oder auf besondere Sicherheitsstandards nicht ankommt. Die Textform reicht bei Mieterhöhungen, Modernisierungsankündigungen, Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen, Ankündigung der Aufrechnung oder bei der Zurückhaltung der Miete aus.  

 

Aktuelle Information des DMB zum Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder ggf. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen „unter einem Dach“, haben Mieter nur einen geringen Kündigungsschutz. Der Vermieter hat hier ein Sonderkündigungsrecht nach Paragraph 573 a BGB. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis praktisch ohne Grund kündigen. Er kann auch dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erfüllt, kein Eigenbedarf vorliegt und auch keine Verwertungskündigung in Betracht kommt.

Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 307/07) hat entschieden, dass dieses Sonderkündigungsrecht auch dann besteht, wenn in dem Gebäude neben der Mieter- und Vermieterwohnung weitere Räume vorhanden sind, die gewerblich genutzt werden. Das gilt nach der Entscheidung der Karlsruher Richter zumindest dann, wenn die Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages wie hier gewerblich als Wäscherei genutzt wurden.

Beruft sich der Vermieter auf sein Sonderkündigungsrecht, verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Bei einer Mietzeit bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist dann anstelle von drei Monaten sechs Monate. Wohnt der Mieterlänger als fünf Jahre in seiner Wohnung, gilt anstelle der sechsmonatigen die neunmonatige Kündigungsfrist. Und wohnt der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, gelten zwölf Monate statt neun Monate Kündigungsfrist.

Der Kündigung des Vermieters kann der Mieter, gestützt auf die Sozialklausel, widersprechen. Dies ist insbesondere dann Erfolg versprechend, wenn auf Seiten des Mieters Härtegründe vorliegen, die für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen, und der Vermieter keine bzw. nur fadenscheinige Gründe für die Kündigung hat. 

 

Aktuelle Information des DMB zum Grillen auf Balkon und Terrasse

Grillen – egal, ob auf dem Balkon, der Terrasse oder im Garten – ist bei schönem Wetter mittlerweile allgemein üblich und wird immer beliebter. Auch in Mehrfamilienhäusern darf zum Beispiel auf dem Balkon gegrillt werden. Nachbarn müssen dies akzeptieren. Dabei gibt es aber von diesem Grundsatz zwei Ausnahmen.

Ist im Mietvertrag ausdrücklich das Grillen auf Balkon oder Terrasse verboten, müssen sich Mieter daran halten, entschied das Landgericht Essen (10 S 438/01). Wer das Grillverbot missachtet, riskiert Abmahnungen und sogar die Kündigung.

Aber auch ohne ausdrückliches Verbot im Mietvertrag darf dann nicht gegrillt werden, wenn Rauch in Nachbarwohnungen zieht. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Grill aud Balkon, Terrasse oder im Garten steht. Bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch Ruß oder Rauch, wenn der beim Grillen entstehende Qualm in konzentrierter Weise in die Wohnung eines Nachbarn dringt, ist das verboten, möglicherweise ein Verstoß gegen das Immissionsschutzgesetz und kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße belegt werden (OLG Düsseldorf 5 Ss Owi (149/95) Owi 79/95 I und LG München 15 S 22735/03).

Auch in Wohnungseigentumsanlagen dürfen Eigentümer nicht ohne weiteres Grillen. Das Grillen kann eingeschränkt verboten oder auch zeitlich bzw. örtlich begrenzt werden (OLG Frankfurt 20 W 119/06). Der Eigentümer darf nur am äußersten Ende des Gartens, 25 Meter vom Haus entfernt, seinen Grill aufstellen – so das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG 2 ZBR 6/99) – und höchstens fünfmal im Jahr auf dem Holzkohlefeuer grillen. Andere Gerichte geben Zeitvorgaben, wie zum Beispiel 17.00 bis 22.00 Uhr, bestehen auf Vorankündigung des Grillabends und erwarten, dass höchstens zweimal im Monat oder dreimal im Jahr gegrillt wird. Entscheidend ist aber auch hier immer, dass die Rauchbeeinträchtigungen für die Nachbarn so gering wie möglich gehalten werden. Deshalb empfehlen die Gerichte auch immer wieder den Einsatz von Elektrogrills statt Holzkohle. 

 

Aktuelle Rechtssprechung zu Fragen der Möblierung einer Mietwohnung

Mieter sind nicht verpflichtet Möbelstücke bis 10 cm von der Außenwand entfernt

aufzustellen. Nach Darstellung des DMB entschied zum Beispiel das Landgericht Mannheim (AZ 4 S 62106), die Möblierung gehöre zur Nutzung der Mietwohnung. Der Mieter müsse Möbel nicht in einer bestimmten Weise der Anordnung aufstellen. Er sei daher auch berechtigt, die Möbel direkt an den Außenwänden aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsicht müssten Mietwohnungen so beschaffen sein, dass sich bei einem Wandabstand von nur wenigen Zentimetern Feuchtigkeitserscheinungen nicht bilden können.

lm vorliegenden Fall waren Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer aufgetreten,

auch an den Möbeln des Mieters. Der Vermieter hatte argumentiert, der Mieter sei selbst schuld, weil er die Möbel zu nahe an der Außenwand aufgestellt hätte.

Diese Hinweise, so der DMB, sind nicht haltbar. Den Mieter treffe kein Verschulden wenn er die Möbel an die Außenwände stellt. Es gibt keine Pflicht, Abstände von 5 bis 10 cm einzuhalten.

Nach Informationen des DMB verurteilte das Landgericht Mannheim den Vermieter nicht nur zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, zu nachträglichen Wärmedämmmaßnahmen, sondern auch zum Schadensersatz.

Knapp 2.000 Euro für das beschädigte Schlafzimmer muss er an die Mieter zahlen.

 

Aktuelle Rechtssprechung zur Frage von Kinderlärm in einer Mietwohnung

 Wenn Kinder in der Wohnung weinen, schreien, beim Spielen poltern oder hopsen,

müssen die Mitmieter diese Störungen in der Regel hinnehme (AG Frankfurt

AZ 33 C 3943/04-13, AG Berlin-Wedding AZ 6a C 228/0). Solche Lärmbelästigungen

berechtigen den Vermieter auch nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Amtsgericht Celle (AZ 12 C 42/05 (10)). Nach Darstellung des DMB ist vor allem bei kleinen Kindern und Säuglingen eine erhöhte Toleranz gefragt. Schreit ein Säugling in der Nacht, weil er nicht einschlafen oder durchschlafen kann, so ist das altersgerechtes Verhalten, das vom Nachbarn zu dulden ist.

Andererseits müssen Vermieter und Nachbarn nicht sämtlichen von Kindern verursachten Lärm hinnehmen. Gehen die Störungen über das übliche Maß hinaus, kann der Vermieter einschreiten. Nach Informationen des DMB entschied das Amtsgericht Celle, dass das Fahren mit Roller-Skates in der Wohnung von den Mitmietern nicht geduldet werden muss (AZ 11 C 1768/01 (5)). Roller-Skates seien für den Gebrauch im Freien gedacht und würden beim Gebrauch in der Wohnung zu erheblichem Lärm führen, so das Gericht.

Von älteren Kindern könne erwartet werden, dass sie beim Spielen in der Wohnung

Rücksicht gegenüber den Nachbarn zeigten, so der DMB. Die Eltern müssten außerdem darauf hinwirken, dass vor allem die Nachtruhe eingehalten wird.

Mieterverein Hettstedt und Umgebung e. V.